Le marché immobilier balinais séduit par ses rendements élevés. Son immaturité impose pourtant des repères solides avant tout engagement.

 

Un marché rentable et inégal

À Bali, le foncier reste bon marché tandis que la fréquentation touristique progresse d’année en année. Selon Hugo Vilbesset, fondateur et dirigeant d’AEDES Property, l’île capterait plus de la moitié du tourisme indonésien, ce qui entretient une demande locative soutenue et des rendements parmi les plus élevés au monde. Cette attractivité a son revers, puisqu’elle attire également des intervenants novices qui s’improvisent promoteurs. Leurs villas, construites à la hâte et parfois inachevées, laissent des acquéreurs démunis, avec un bien difficile à louer et un service après-vente introuvable. La géographie ajoute sa part de complexité. Les zones prisées, telles que Canggu, saturent et voient leurs rendements fléchir, alors que des poches émergentes situées à quinze ou vingt minutes conservent un foncier bien moins cher et un meilleur potentiel. Distinguer un opérateur sérieux d’un amateur devient alors le premier réflexe d’un investisseur avisé.

 

L’alignement des intérêts, premier repère

AEDES Property, quatre associés issus du bâtiment calédonien. Hugo Vilbesset y dirige depuis dix ans une entreprise de gros œuvre, tandis que son associé Julien Noël, cumule une vingtaine d’années dans le terrassement et les VRD. Habitués aux chantiers d’immeubles et d’entrepôts, ils gagnent Bali en 2024, au lendemain des émeutes qui secouent l’archipel calédonien.

« Nous sommes des gens du terrain, des gens de la construction. Nous ne sommes pas des vendeurs de rêves », résume Hugo Vilbesset.

De cette expérience technique découle leur première offre, l’investissement fractionné à partir de vingt-cinq mille euros. L’entreprise conçoit, construit puis gère chaque projet, tout en restant actionnaire aux côtés des investisseurs. Ses premiers terrains ont été acquis fin 2024 et les travaux lancés sur fonds propres, avant même la commercialisation. Ce double engagement, financier et opérationnel, place l’opérateur dans la position exacte de celui qui lui confie son argent, la performance de chaque villa engageant AEDES Property avant tout autre.

 

Des marqueurs concrets de fiabilité

Au quotidien, cette fiabilité se lit dans des éléments vérifiables. Chaque investisseur suit l’avancement du chantier sur un portail en ligne, nourri de photos et de comptes rendus hebdomadaires, retards compris. « On ne cache rien. S’il y a un retard, on le dit, on le montre », précise Hugo Vilbesset.

La fiscalité, quant à elle, passe par un cabinet local reconnu, dans un cadre facilité par la convention de non double imposition entre la France et l’Indonésie, qui situe l’imposition des revenus indonésiens d’un résident français entre 10 et 20 %. L’offre se décline en deux formats. Le fractionné, purement financier, vise une rentabilité de 12 à 16 % selon AEDES Property et distribue des dividendes trimestriels une fois le projet livré. La construction de villas clés en main, à partir de deux cent mille euros, s’adresse à ceux qui recherchent un bien locatif doublé d’un usage personnel. Dans les deux cas, l’entreprise privilégie des zones émergentes au foncier abordable.

 

Sur un marché où prospèrent les opportunistes, la confiance se bâtit à partir de critères vérifiables, d’un historique de chantiers et d’un opérateur qui engage ses propres fonds aux côtés de ceux qui lui font crédit.

 

AEDES Property
https://www.aedesproperty.com
Téléphone : +62 822 6684 4679
Email : office@aedesproperty.com
Instagram : @aedesproperty

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